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借名按揭买房存风险 亲人对簿公堂伤钱又伤情

郭某是张某的亲姑父。2005年,郭某想要贷款买套楼房,但是银行认为他年龄较大,不符合按揭条件。郭某便让其爱人找张某商量,看能否以张某的名义贷款买房。张某当时刚满十八周岁,碍于亲情,同时也没有意识到有什么不妥,便同意了郭某的要求。双方签订了一份协议书,约定共同购买房屋,其中郭某享有99%的产权份额,张某享有1%的产权份额,由张某偿还抵押贷款,郭某承担连带还款责任。后郭某、张某共同与开发商签订买卖合同,购买了一套107平米的商品房,张某办理了抵押贷款手续,贷款40万元。该房的首付款及全部贷款本息均为郭某支付。2008年,郭某、张某取得了房产证,2010年,还清房屋贷款后抵押权解除。郭某要求张某协助办理过户手续,将房屋过户至郭某名下。张某认可该房归郭某所有,但是认为,张某因办理了按揭贷款并对房屋产权进行了共有登记而无法申购经济适用房、限价房等政策性用房,2010年4月后国家实行更严格的购房贷款政策,张某遭遇了“认房又认贷”的购买二套房贷款政策,首付款比例提高至60%,贷款利率提高到基准利率的1.1倍,张某没有住房,不得不自己背负很高的房租,结婚后又不得不通过借款和贷款在六环外购买普通商品住房,因此要求姑父郭某在公平的原则下给其一定的经济补偿。双方协商不成,郭某提起诉讼,要求确认房屋归郭某所有。

鉴于张某认可上述房屋由郭某全部出资,承认房屋归郭某所有,法院判决确认房屋归郭某所有,至于张某主张的补偿问题,与确权纠纷不属于同一法律关系,双方应另行解决。

上述判决作出后,双方就补偿问题仍然不能达成一致,张某不得不提起了诉讼。张某认为,因郭某的借名按揭行为,导致张某丧失了本应享有的购房优惠政策,并为此付出了巨额的经济代价,而郭某购买的房屋已经增值数倍,张某为解决购房困难曾求助于郭某,希望给予一定的经济支持,但遭到郭某拒绝。故张某要求郭某支付因张某不能购买政策性住房被迫租房居住额外支出的租金、因购房发生过民间借贷产生的利息、因按照二套房政策导致办理房屋产权证多缴纳的契税等各项经济损失共计23万余元。

郭某本人没有到庭,委托律师代为出庭。郭某的代理人认为,郭某不存在侵权行为,当时是双方自愿签订的协议书,张某所主张的损失与双方签订的协议书没有必然因果关系,政策性变化具有不可预见性,与张某的损失无必然联系,不同意赔偿。

法庭上,双方唇枪舌战各执一词。在开庭之后,法院组织双方调解,也通知了张某的父亲、姑姑到庭参与调解,双方争吵得也相当激烈。法官动之以情、晓之以理,对双方进行劝说工作。经过两次调解,双方对经济补偿达成一致:郭某四年之内分五次给付张某人民币十万元。法院根据上述调解协议向双方出具了调解书,案结事了,但是能否达到“人和”,还得看双方的心结能否解开。

法官提示:

由于种种原因,实践中,借名买房、借名按揭时有发生,并大多发生在亲友之间。《物权法》第33条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”发生争议时,房产证并不是确认房产所有权的唯一标准。当事人对登记在别人名下的房产请求确认归自己所有的,法院会根据双方的协议内容、购房出资、实际使用房屋等情况综合判断真正的房产所有权人。根据等价有偿原则,房屋一般应归实际出资人所有。如果无法证明双方之间存在委托购房协议,或者实际出资人无法提供完整的出资凭证,法律将很难保障实际出资人的合法权益。所以,在不违反法律强制性规定的前提下,实际出资人首先应当注意签订并保存好书面的委托购房协议,对房屋产权进行确认;其次,要注意保存好付款凭证,通过银行转账的方式而非现金方式支付房款。被借名人也应考虑借名可能给自己带来的风险,如再次贷款算二套房、逾期还款导致的不良信用记录等,从而谨慎行事。如果借名买房违反了法律的强制性规定,双方可能面临更大的损失,甚至是法律的制裁。

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